REAL ESTATE: Se promueve nueva reforma a la Ley de Condominios
El 16 de enero del año en curso se publicó en la Gaceta N° 6, un proyecto de ley tendiente a reformar, entre otras cosas, lo relacionado con el régimen de votación en las Asambleas de Condóminos.
La Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (Ley N° 7993) contiene un régimen de votación tasada y de acuerdo a dicho proyecto, uno de los inconvenientes que presenta el actual régimen de propiedad en condominio consiste en los porcentuales de voto económico representado por el valor de la filial con el valor total del edificio requeridos para la formación del correspondiente acuerdo.
Sucede que, las grandes plataformas en condominio (sean residenciales, comerciales, mixtas, verticales y/u horizontales, o las que fueren), se construyen cada vez con más fincas filiales, lo que genera muchos problemas para la toma de decisiones, debido a la cantidad mínima requerida de voto económico para el cuórum de votación (no similar al cuórum de presencia), lo que se traduce en la necesidad de una gran cantidad de participación, pero que no necesariamente se logra por múltiples razones, lo cual afecta la toma de acuerdos necesarios para la convivencia en condominio. Si bien la asamblea de condóminos es un órgano con competencia residual, es decir, que tiene competencia para decidir sobre aquellas materias que no competen exclusivamente a la administración, lo cierto es que necesita de un régimen de flexibilización de mayorías (voto económico) para la toma de acuerdos.
De este modo, se adicionaría un último párrafo al Art. 27 de la Ley N° 7993, que se leería así: “Para cualquier votación, el voto se determinará conforme al porcentual de valor de la finca filial y la mayoría del valor del edificio se computará en relación con dichos porcentuales de valor por finca filial que sumados superen el 50,01% del valor del edificio o condominio. De igual manera, el tercio 33,34% y dos tercios 66,67% del valor del edificio o condominio en ambos casos.”
Por otra parte, dicho proyecto de ley pretende adicionar el Art. 21 de la Ley N° 7993, fijando la cuota de mantenimiento del condominio en proporción al porcentual de valor que representa la finca filial dentro del condominio, sin distinción alguna y desde la constitución del condominio.
En lo que respecta al Código Civil, el proyecto indica que un condominio no es una persona jurídica, sino una propiedad transformada. Así, en caso de extinción del régimen de condominio, se regresa a la finca madre o raíz y al plano que en su momento estuvo vigente.
Por tratarse de una propiedad transformada, no le es posible adquirir bienes registrales, de manera que no podrá adjudicar en remate ni recibir daciones en pago de fincas filiales.
Precisamente uno de los problemas que ha suscitado la falta de pago de la cuota de mantenimiento consiste en la ejecución vía judicial de ésta de acuerdo al procedimiento establecido en el Código Procesal Civil, por el cual, en el tercer remate, si no se adjudica la finca a un tercero, el juez debe adjudicarla al condominio y claro está, no sería posible inscribir dicha finca a nombre del condominio, puesto que se trata de una propiedad transformada, no de una persona jurídica.
Por ello, se propone la reforma del Art. 459 del Código Civil, con la consecuente creación de un régimen registral transitorio de dos años para que el Registro Inmobiliario inscriba la finca filial subastada por impago de cuotas, o bien, dada en dación de pago de éstas, a nombre del condominio, y que éste a su vez tenga el plazo de dos años para la venta del inmueble, sea judicial o extrajudicialmente, por medio de un agente fiduciario inscrito y vigente en la Superintendencia General de Entidades Financieras.
Finalmente, en lo que respecta al Código Procesal Civil, se pretende la derogatoria del artículo 110.1.2, debido a que la falta de pago de la cuota de condominio en una relación contractual de arrendamiento (como hecho generador del desahucio en un proceso monitorio), es un aspecto entre el propietario de la filial y su arrendatario, no relacionado con las hipótesis reguladas en el Art. 23 de la Ley N° 7993, por cuanto éstas tratan del régimen sancionatorio al propietario. Además, aún y cuando el arrendatario se obligue a pagar la cuota de mantenimiento directamente al condominio, ello no descarga al propietario de su obligación de cumplir con tal carga.
Por ello se propone la reforma del subinciso 2) del inciso 1) del Art. 110 del Código Procesal Civil, en virtud de que, para los diputados proponentes, si bien el propietario es el obligado al pago de la cuota, si su arrendatario se compromete al pago e incumple con éste, la legislación prevé el desahucio, pero ello no debería ventilarse en un proceso monitorio, lo que obliga a su derogatoria.